Si le marché de l’immobilier, et plus particulièrement celui de la construction de maison individuelle, s’est montré en pleine ébullition durant les années précédentes, notamment durant l’année 2021, la tendance semble désormais clairement s’inverser. Pourtant, certains indicateurs semblent rester à l’avantage des acheteurs… Alors comment expliquer cet horizon si sombre pour les constructeurs de maison ?
La fin du dynamisme créé par l’effet Covid
Pour comprendre l’actualité du marché, il faut aussi pouvoir remonter un peu dans le temps. De fait, les mesures de confinement prise au début de l’épidémie de Covid en 2020 notamment, ont eu un réel impact sur la vente de maison individuelle, y compris sur le marché de la construction neuve. Les agents immobiliers et constructeurs ont alors été inondés de demandes d’acheteurs potentiels souhaitant faire l’achat d’une maison « à la campagne » afin de ne plus subir le sentiment d’enfermement, de profiter d’un jardin, de disposer de plus d’espace, de pouvoir aménager un coin bureau pour le travail.
Mais toute tendance a une fin. Et le marché boosté par l’effet Covid a fini par s’essouffler. Alors que les ventes de maisons neuves étaient en hausse de 21,5% entre 2020 et 2021 avec près de 140 000 ventes sur cette dernière année, le marché a chuté de plus de 30% entre 2021 et 2022 avec seulement 96 000 ventes. Bien évidemment, cette tendance qui devrait se confirmer en 2023 inquiète les constructeurs de maison et certains professionnels en font déjà les frais, à l’instar de Maisons Phénix, placé en liquidation judicieux en 2022, ou encore CarréNeuf, constructeur de maison à Angers, avec un impact sur d’autres filières du secteur.
Le marché de la construction de maison impacté par la hausse des prix
Au-delà des tendances liées au contexte et à la baisse des demandes, le secteur se voit également impacté par des nouveaux éléments, notamment la hausse des coûts de construction liés à des exigences plus importantes en matière de performance des logements ou à des prix de matériaux eux-mêmes en hausse :
La norme énergétique RE2020 faut grimper le prix des maisons
Dans le cadre de la transition écologique, l’un des axes prioritaires du gouvernement est la rénovation des bâtiments anciens, mais aussi la construction de bâtiments plus écologiques et plus performants. Ainsi en est-il avec la nouvelle norme énergétique RE2020.
Mais la rehausse des exigences de construction sur le plan environnemental a eu un impact non-négligeable sur les coûts de construction. On estime ainsi que, l’entrée en vigueur de la RE2020 a augmenté de 3,4% en moyenne le prix d’une maison neuve du fait de l’utilisation de matériaux plus performants et éco-responsables, mais aussi plus chers.
Le contexte géopolitique augmente le prix des matériaux
Depuis plus d’un an, l’Europe connaît la guerre sur son sol avec l’agression russe en Ukraine. Au-delà du drame humain, ce contexte géopolitique a également créé des tensions et des incertitudes sur les marchés. Cela est vrai notamment sur les produits alimentaires, sur l’énergie mais aussi les prix des matériaux, eux-mêmes impactés dans le coût de fabrication par la hausse des prix de l’énergie. Par ailleurs, certains fournisseurs ont été contraint de limiter leur production, créant parfois un phénomène de pénurie impactant à nouveau les prix.
Acier, béton, bois, verre… Les prix des matériaux auraient ainsi augmenté de près de 30% entre janvier 2022 et janvier 2023.
La fin du modèle de la maison individuelle ?
Au-delà de la conjoncture et de la hausse des prix, certains acteurs institutionnels et professionnels de l’immobilier prévoient une totale transformation du marché de la construction de logements. Ainsi, la maison individuelle a longtemps été le rêve ultime des Français. Mais la lutte contre le climat pourrait progressivement faire disparaître, ou tout du moins réduire, la construction de logements individuels.
En effet, la maison individuelle, si confortable soit-elle, se révèle souvent être un « gouffre » énergétique malgré les efforts réalisés durant la construction ou la rénovation pour la rendre plus performantes et plus éco-responsables. En 2021, la ministre du logement Emmanuelle Wargon qualifiait même la maison individuelle de « non-sens écologique, économique et social ».
Pour pallier ce problème, l’habitat collectif pourrait retrouver les faveurs des promoteurs et des acheteurs. Et de fait, entre limitation de l’occupation des sols pour loger plus de personnes, réduction des coûts de construction par logements, optimisation des performances, économie d’énergie… Les avantages sont nombreux. A condition bien entendu de trouver un modèle répondant aux besoins et aux envies des acheteurs.
Dans le contexte immobilier actuel, l’avenir de la construction de maisons, à court comme à long terme, semble assez incertain. Des prix élevés des matériaux en passant par la pénurie de main-d’œuvre ou la volonté de transformer les modèles écologiques, les constructeurs de maison doivent aujourd’hui relever des défis importants. Souhaitant toutefois que la situation se stabilise, la construction immobilière étant un secteur clé de notre économie.
